Наем жилого помещения

Думаю, все слышали выражение: «снять квартиру в аренду».

Если говорить юридическим языком, то правильно будет сказать: «найм жилого помещения», именно об этом мы с Вами и поговорим.

Как правило, граждане, при сдаче квартиры в наём, не обращаются за помощью к квалифицированным юристам, не оформляют письменный договор или, в лучшем случае, скачивают из интернета первый попавшийся шаблон договора и, особо не вникая, что там написано, подписывают его с другой стороной.

Договор из интернета – это уже хорошо, большая часть из таких договоров действительно составлена юристами, вот только есть один нюанс.

Работая в сфере юриспруденции на протяжении длительного времени, нам ещё ни разу не удавалось встретить два абсолютно одинаковых спора. Я говорю о том, что каждая ситуация по-своему уникальна, имеет свои особенности и «подводные камни».

Договоры, которые Вы скачиваете из интернета, либо описывают какую-то конкретную ситуацию, которая сложилась у кого-то там, где-то там, либо являются шаблоном, который не имеет смысла подписывать без внесения в него корректировок.

Кто-то может сказать: «я много лет уже сдаю/снимаю разные квартиры и всегда без договоров, ни разу не было проблем». Это хорошо, что у Вас никогда не было проблем, мы за Вас искренне рады, но что Вы будете делать если проблемы начнутся, как Вы будете доказывать кто прав, кто виноват?

В общем, как Вы, наверное, уже поняли, мы настоятельно рекомендуем составлять договор найма жилого помещения, причем составлять его очень подробно, максимально подгоняя под Вашу ситуацию и прописывая в этом договоре, как можно больше нюансов, которые могут произойти при сдаче квартиры в наём.

На что следует обратить внимание, если Вы планируете снимать квартиру? В первую очередь необходимо проверить документы на квартиру, кто является собственником и действительно ли квартиру Вам сдаёт собственник, а не постороннее лицо.

Для того, чтобы убедиться, что квартиру Вам сдаёт именно собственник, попросите у него документы, подтверждающие право собственности.

Раньше собственникам квартир выдавалось свидетельство о праве собственности – это документ формата А4 желтого или розового цвета.

С 2016 года такой документ больше не выдается, сейчас выдают выписку из ЕГРН. Кстати, такую выписку Вы можете запросить в МФЦ на любую квартиру самостоятельно, что мы Вам и рекомендуем сделать.

Если собственник, по каким-либо причинам, не показывает Вам эти документы (документы дома на другом конце города, или у родственников, а те сейчас в отъезде и т.д.), забудьте об этой квартире и просто ищите новую.

Если же собственник показал Вам документ подтверждающий, что это действительно его квартира и сведения из этого документа полностью совпадают с той выпиской из ЕГРН, которую Вы получили в МФЦ (Вы же её получили?), тогда не забудьте посмотреть паспорт того человека, который показывает Вам квартиру и документы на неё, если это действительно собственник и документы не вызывают сомнений, тогда всё хорошо, но если это другой человек, тогда у него в обязательном порядке должна быть нотариально удостоверенная доверенность от собственника, в которой должны быть прописаны полномочия этого человека.

Если доверенность есть, внимательно её читайте, там должно быть написано, что именно этот человек имеет право сдавать именно эту квартиру. Также обратите внимание имеет ли он право получать деньги. Если доверенности нет или она вызывает у Вас сомнения, тогда встречайтесь с собственником, а лучше найдите другую квартиру.

Итак, Вы нашли квартиру, которая Вас полностью устраивает и с документами там всё в порядке, самое время подписывать договор найма жилого помещения. Как мы уже писали выше, делайте его максимально подробным.

Чётко пропишите порядок оплаты, написано должно быть так, чтобы, прочитав один раз, любому, даже самому необразованному человеку, стало понятно, сколько, когда, куда и за что платить. Отдельно строкой пропишите порядок оплаты коммунальных услуг.

Также пропишите в договоре такие моменты, как:

  • кто конкретно будет проживать в квартире;
  • могут ли к Вам приходить гости, если да, то могут ли они оставаться на ночь;
  • разрешается ли держать в квартире домашних животных, если да, то каких и в каком количестве (есть собственники, которые считают, что кошки – это хорошо, а собаки – плохо и наоборот);
  • разрешается ли в квартире курить;
  • разрешается ли перемещать мебель (бывали и такие разногласия);
  • как часто собственник будет приходить и проверять состояние квартиры.

Обязательно укажите кто и за какие средства проводит мелки бытовой ремонт (замена смесителей, покраска стен, обои и т.д.), согласно закону текущий ремонт – это обязанность того, кто снимает квартиру, если Вы этого делать не хотите, тогда пропишите в договоре другие условия. Что касается капитального ремонта, то по закону – это обязанность собственника квартиры, если иное не предусмотрено договором.

Обязательным приложением к договору является Акт приема-передачи жилого помещения, в этом акте укажите, что находится в квартире (какая мебель, техника), имеются ли какие-нибудь повреждения, если да, то очень подробно опишите их. Идеальный вариант – это сделать фото таблицу и приложить её к Акту, в Акте должно быть указание на существование такой таблицы, её должны подписать обе стороны.

Когда Вы будете освобождать квартиру и возвращать её собственнику, обязательно составьте и подпишите такой же Акт. Свой экземпляр Акта Вам нужно хранить у себя не менее 3 лет (срок исковой давности), это единственный документ, который подтверждает, что Вы освободили квартиру и вернули её собственнику в целости и сохранности.

Ещё один важный момент – это документальное подтверждение того, что Вы своевременно вносили арендные платежи. Не стесняйтесь каждый раз брать с собственника расписку о том, что он получил от Вас деньги. Либо Вы можете составить таблицу, в которой будете указывать: дату – когда заплатили, сумму – сколько заплатили, после каждого платежа должна стоять подпись собственника, подтверждающая получение денег.

Если Вы самостоятельно оплачивали коммунальные платежи, то обязательно сохраните у себя копии всех квитанций.

Документы, подтверждающие Ваши платежи, нужно хранить также не менее 3 лет, а лучше вечно).

Не пренебрегайте советами данными Вам в этой статье, они помогут сберечь Вам деньги, время и нервы.

Если сомневаетесь в том, что сможете самостоятельно составить хороший договор, обратитесь к специалистам.